Вы решили приобрести землю. Дом с садом и огородом, где произрастают богатые витаминами овощи и фрукты, свежий воздух, насыщенный ароматом трав, лес и речка рядом – все это, помимо благотворного влияния на здоровье, способно принести еще и массу эстетического удовольствия.
Однако к выбору и покупке земли нужно отнестись со всей ответственностью. Иначе вместо живописного и плодородного участка можно стать обладателем мрачного болотистого места, расположенного где-нибудь вдалеке от дорог и коммуникаций. Да еще за такую цену, за которую можно купить землю в центре города. И вдобавок ко всему может оказаться, что приобретенную землю невозможно поставить на кадастровый учет.
Сложность состоит в том, что чаще всего рассчитывать покупателю земли кроме как на самого себя в этом вопросе не на кого. Уж во всяком случае, не на собственника земли или риелтора, ведущих с ним дело. Их задачей является продажа земли как можно быстрее и дороже, а не помощь покупателю, в результате которой их собственная цель окажется недостижимой.
Соразмерь желания с возможностями
В самом начале земельного предприятия нужно задаться вопросом – как будет использоваться приобретенная земля?
Согласно Земельному кодексу все земли в нашей стране делятся на 7 категорий, из которых каждая имеет свое определенное назначение. Это:
• земли поселений;
• земли сельхозназначения;
• земли промышленных предприятий и всевозможных государственных организаций: транспортных, энергетических, космических, структур обороны, безопасности и спецназначения и т. п.;
• земли охраняемых государством природных территорий и заповедников;
• земли, относящиеся к лесному фонду страны;
• территории водного фонда;
• земли запаса.
В сферу интересов частного лица, желающего купить землю, попадают только две первые категории.
В соответствии с категорией земли имеются определенные ограничения на ее использование. На одних землях можно заниматься только сельским хозяйством, на других – вести строительство жилья, на третьих – делать и первое, и второе. Вся информация по целевому назначению земли содержится в кадастровом паспорте на конкретные участки земли. Земли, предназначенные для индивидуального строительства, должны быть не только застроены, но и застроены достаточно быстро. В противном случае на их владельцев может быть наложен штраф за нецелевое использование принадлежащей им земли.
На участках, отведенных под личное подсобное хозяйство, можно выращивать сельхозкультуры и возводить строения. Если приобретен садовый участок, владелец обязан посадить на нем плодовые деревья – хотя бы одно. Строить на нем дом или нет, он может решать по собственному усмотрению. Приобретенный огородный участок предназначается исключительно для выращивания сельхозкультур – овощных, ягодных, бахчевых и т. п. Строить на нем жилой дом запрещено.
Наилучшим вариантом является приобретение земли в виде дачного участка. Его владельцу предоставляется полная свобода действий. Можно построить дом на весь участок или полностью засадить его растениями любого вида – плодоовощными или декоративными.
Сколько земли покупать?
Следующий вопрос, которым должен задаться будущий землевладелец – сколько земли приобретать и по какой цене. Здесь есть свои нюансы. Размер участка должен определяться, исходя из его предназначения.
Если покупатель планирует пребывать на своем участке только эпизодически и только в весенне-летнее время, ему достаточно будет скромного по размерам дома рядом с небольшим садом и огородом. Для этого вполне может хватить и шести соток. В подобном случае желательно приобрести землю, находящуюся недалеко от дороги, иначе подведение последней обойдется дороже самого участка с домиком.
Если же хозяин собирается строить достаточно просторный дом для постоянного проживания, ему понадобится не меньше 20 соток. При этом нужно быть готовым к тому, что придется потратиться еще на подключение к существующим инженерным коммуникациям или на устройство автономных систем. Уплата налогов за большой участок земли тоже может обойтись в немалую сумму.
Где покупать землю?
Итак, оптимальным вариантом с точки зрения использования приобретаемой земли оказывается дачный участок – можно строить и выращивать все что угодно. Остается найти хорошее место. Первое, на что при этом следует обратить внимание – это экология. Покупка земли рядом со свалками, местами захоронения отходов различных производств и прочими экологически неблагополучными объектами крайне нежелательна. Близость леса или водоема – напротив, очень положительный факт. Хотя болота и не представляют экологической опасности, все же будет хорошо, если их рядом не будет. Заболоченные места – это сырость и назойливая мошка.
Следующий вопрос – наличие поблизости систем коммуникаций: водопроводных, электрических, газовых, канализационных. Их доступность избавляет от необходимости устраивать автономные инженерные системы жизнеобеспечения и позволяет сэкономить немало средств. Однако иногда их близость к участку накладывает ограничения на строительные работы.
Необходимо учесть перспективы развития данной местности. В зависимости от них цена на земельные участки может снижаться или повышаться. К первому приводит строительство поблизости промышленных предприятий – особенно если они шумные и экологически небезопасные. Напротив, к росту цен на земельные участки приводит расширение или строительство автомагистралей. Купить землю в зоне предполагаемой прокладки дороги – значит получить возможность вернуть потраченные деньги в многократно увеличенном объеме. Очень важным параметром является близость дачного участка к линиям общественного транспорта, к полезным учреждениям вроде магазинов, больниц и пр., а также к месту работы их хозяев.
Документы
Личность продавца и легитимность всех его документов должна стать объектом повышенного внимания со стороны покупателя земли. Необходимо посмотреть паспорт владельца земли и свидетельство в оригинале, удостоверяющее его собственность на землю – чтобы убедиться, что именно этот человек является владельцем участка. Особенно внимательно следует изучить свидетельство. Когда, кому и кем выдано, какие документы явились основанием для его выдачи? Какова площадь участка, каков его статус и кадастровый номер. К документу должен прилагаться кадастровый план, в котором отражается площадь участка и его границы в плане, сведения о его частях, категория земли. Должны иметься документы, подтверждающие уплату налогов за землю. Нельзя обойти вниманием и наличия обременений на покупаемый участок – проходящие инженерные коммуникации (газо- и водопровод, кабели и пр.), не подлежащие вырубке деревья и т. п. Нужно знать, что при переходе прав собственности на землю все ограничения и обременения в отношении нее сохраняются.
В том случае, если продавцом является риэлтор, попросите его лицензию, узнайте адрес агентства и проверьте, существует ли оно на самом деле, и действительно ли он там работает.
Владельцы без свидетельства
Иногда бывает, что покупка земли осложняется тем, что продавец не имеет свидетельства о праве собственности на продаваемый участок. Дача была выделена ему когда-то профсоюзом без выдачи на руки документов, удостоверяющих право собственности.
В соответствии с законом 93-ФЗ «О дачной амнистии» владелец может продать участок, не оформленный в его собственность, с не полностью заполненным кадастровым паспортом – без указания точных границ, с ориентировочной площадью. Для получения права собственности на такие участки существует упрощенный порядок. Их владельцы должны самостоятельно сделать описание границ своего участка, заверить документ у председателя дачного общества (который подтверждает соответствие фактических границ участка их описанию) и представить его местной администрации. Последняя должна принять постановление о предоставлении участка в собственность их фактическим хозяевам.
Приобретение земли, собственность на которую подтверждена документами, оформленными подобным упрощенным образом, таит в себе определенный риск, поскольку в кадастровом паспорте не содержится точных данных о границах приобретаемого участка. Если последний после покупки окажется несколько меньше того, каким вы его приобретали (колышки, обозначающие границы участка, почему-то оказались сдвинутыми в вашу сторону), доказать свою правоту в суде будет очень сложно.
Если покупатель сделает все правильно, наградой ему и его семье за дотошность и внимательность станет чудный жилой уголок посреди живой природы.